Investicinis nekilnojamasis turtas – tai nekilnojamasis turtas, kuris generuoja pajamas arba yra skirtas investicijoms, o ne kaip pagrindinė gyvenamoji vieta. Įprasta, kad investuotojai turi kelis nekilnojamojo turto objektus – vienas iš jų yra gyvenamoji vieta, o kiti skirti nuomos pajamoms gauti ir pelnui iš kainų augimo. Mokesčių aspektu investicinis turtas dažnai vertinamas kitaip nei gyvenamasis.
Svarbiausios mintys
- Investicinis nekilnojamasis turtas suteikia galimybę auginti turtą, didinti pajamas ir diversifikuoti investicijų portfelį.
- Gyvenamosios paskirties investicijos dažniausiai apima namus, kotedžus ir butus.
- Komercinis turtas – tai parduotuvės, biurai, sandėliai ar saugojimo patalpos.
- Investicinis turtas gali duoti kapitalo prieaugį dėl kainų augimo ir reguliarias nuomos pajamas.
Suprasti investicinį nekilnojamąjį turtą
Investicinis NT suteikia galimybių finansinei naudai. Toks turtas padeda kaupti turtą, gauti papildomų pajamų ir išskaidyti investicijų riziką. Nors nekilnojamojo turto rūšių yra daug, dažniausiai jis skirstomas į dvi pagrindines kategorijas:
Gyvenamasis
Tai gali būti tiek žemės sklypai, tiek gyvenamieji pastatai. Dažniausiai tai vienbučiai arba daugiabučiai namai, kotedžai ir butai.
Komercinis
Komercinio NT investicija gali apimti mažmeninės prekybos vietas, biurų pastatus, sandėlius. Tokios investicijos dažniausiai reikalauja daugiau kapitalo ir pastangų. Komercinių patalpų nuomos sutartys būna ilgesnės, o kaštai ir pelningumas dažniausiai vertinami pagal kvadratinį metrą.
Investicinio nekilnojamojo turto privalumai
Priklausomai nuo investuotojo tikslų, šio turto privalumai gali skirtis. Investicijos dydis dažnai priklauso nuo rizikos tolerancijos, o investavimo laikotarpis – nuo asmeninės finansinės situacijos.
Kai kurie investuotojai renkasi NT kaip alternatyvą akcijų rinkai, o kiti nori turėti fizinius turtus, o ne vertybinius popierius. Du pagrindiniai tokios investicijos privalumai:
Kapitalo prieaugis
NT vertė ilgainiui gali kilti – taip susidaro kapitalo prieaugis, t. y. skirtumas tarp pirkinio kainos ir pardavimo kainos. Tokį pelną galima realizuoti tik pardavus turtą.
Pastaraisiais dešimtmečiais būsto kainos ženkliai išaugo dėl didėjančios paklausos. Kainų augimą lemia pasiūla ir paklausa – jei NT pasiūla regione maža, kainos didėja.
Nuomos pajamos
Daugelis investuotojų perka NT dėl pastovių pajamų srauto. Nesvarbu, ar tai gyvenamasis, ar komercinis objektas – nuomininkai moka kas mėnesį iki sutarties pabaigos. Šios pajamos gali būti stabilus šaltinis pensininkams ar tiems, kurie ieško alternatyvos akcijoms ar obligacijoms. NT pajamos taip pat gali būti apsauga nuo infliacijos ar akcijų rinkos kritimų.
NT valdymo būdai
Investicinį turtą galima valdyti įvairiai. Pavyzdžiui:
- prisijungti prie NT investavimo grupės, kuri bendrai perka objektus;
- samdyti NT valdytoją, kuris rūpinsis nuoma ir priežiūra;
- finansuoti projektus kaip skolintojas (pvz., suteikti „hard money“ paskolą – tai trumpalaikės paskolos su aukštesnėmis palūkanomis).
Taip pat galima įsigyti apleistą ar nebaigtą statyti objektą, jį suremontuoti ir išnuomoti. Toks turtas gali būti finansuojamas paskola, padengiančia atnaujinimo kaštus, siekiant ilgalaikio pelno.
Investuotojas gali įsigyti NT pagal numatomą paklausos augimą – pavyzdžiui, šalia planuojamos arenos ar naujo kelio. NT šalia tokių objektų tampa patrauklesnis, todėl gali būti lengviau jį išnuomoti ar padidinti nuomos kainas.
Rizikos investuojant į NT
Investicijos į NT reikalauja daug pradinių lėšų, dažnai su paskola. Tokia investicija negarantuoja greito pelno – dažnai užtrunka metai, kol grąžinamos pradinės investicijos.
Ekonomikos nuosmukiai gali apsunkinti nuomininkų paiešką, ypač komerciniam turtui. Jei verslas bankrutuoja ar praranda pajamas – jis negalės mokėti nuomos, o savininkas vis tiek turės dengti paskolos įmokas ir priežiūros kaštus.
Gyvenamajame sektoriuje rizikos susijusios su nuomininkų valdymu:
- nenumatytos remonto išlaidos,
- būtinybė skubiai reaguoti į avarijas,
- papildomos investicijos, jeigu kaštai viršijo pradinius skaičiavimus.
Gera žinia – galima samdyti NT valdytoją, kuris rūpinsis objekto priežiūra, nuoma ir mokesčiais. Vis dėlto valdytojo atlygis sumažina mėnesines pajamas ir prailgina laiką, per kurį investicija atsiperka.